Quan el dret a l’habitatge esdevé un luxe
Us posaré en antecedents perquè sapigueu una mica com s’ha arribat a aquest extrem.
Sempre hi ha hagut dues possibilitats per a poder accedir a l’habitatge. La primera és comprant l’immoble i la segona és llogant-lo.
La primera opció sempre ha estat per una gran quantitat de persones, l’última després d’uns anys llargs d’haver llogat i la segona, fins ara, podia ser possible tenir-la de llarga durada per qui no podia accedir ni al principi ni al final a la compra o simplement, no volia.
Portem 10 anys de crisis que, segons molts experts, encara no ha acabat i ni tan sols som al punt de veure-la acabar, però aquesta crisi a part de repercutir econòmicament a la població, ha repercutit en el retall i l’eliminació de molts drets FONAMENTALS de les persones, drets tan FONAMENTALS com és el de l’HABITATGE.
Tota bèstia té l’instint de buscar o fer-se la seva cova, nosaltres no som menys, ans el contrari, tot ésser viu, vol, busca i fa la seva cova, el seu racó de protecció envers els altres i que li dona i li garanteix la seguretat que l’instint ens fa buscar.
La meva pregunta és la següent, què passa quan aquest dret que fins fa uns anys estava més o menys cobert passa a ser un luxe?
Anem a definir la paraula luxe, si busquem al diccionari, es defineix com; cosa que és costosa o sumptuosa.
Tots tenim al cap que l’habitatge de compra pot arribar a ser costós o sumptuós, però què passa quan quasi el 100% de l’habitatge de lloguer passa a ser costós i sumptuós i deixa sense possibilitats a l’accés a la majoria de persones que fins fa uns anys hi podien accedir?
La població ha vist com el DRET a l’habitatge ha quedat reduït i quasi destruït, i no tan sols això, a més a més, s’ha posat “de moda” la mala praxi per part dels professionals, afavorits per un canvi de Llei que a més de protegir, castiga a les persones que fins ara volien, podien o pensaven llogar.
Us posaré uns exemples de casos de clàusules abusives que els professionals del dret ens trobem a l’hora d’analitzar un contracte de lloguer realitzat o pel propietari (sense tenir cap coneixement de dret contractual) o pel professional de les finques (que en teoria, hauria de tenir més coneixement, ja que s’hi dedica).
1. Que l’arrendatari (el llogater) hagi de pagar els desperfectes i l’arrendador (propietari) no retorni la fiança.
Estem davant d’una pràctica cada cop més estesa i quina casualitat que a més alta la fiança o dipòsit, més possibilitats que aquests mateixos no siguin retornats per qualsevol excusa per part de l’arrendador (propietari) o administradors de finques. La Llei deixa molt clar que és el propietari és qui s’ha de fe càrrec de tots els desperfectes de desgast de l’habitatge, com ara la pintura a les parets, el terra o les instal·lacions elèctriques, de gas o aigua. L’Arrendatari haurà de tenir molt present que tota prova gràfica de l’estat de l’immoble només accedir al mateix és vàlida i no tan sols això, tota comunicació tant amb el propietari com amb l’administrador de finques ha de ser per escrit. Un whatsapp, un correu electrònic o una carta certificada poden trencar moltes presumpcions i sobretot, deixar constància de l’estat i el reclam de qualsevol desperfecte que hi pugui haver a l’immoble.
Per part del propietari o l’administrador de finques, han de tenir clar, que no es podrà retenir fiança o dipòsit per desperfectes a l’immoble que no quedi documentalment demostrat, quedar-se o retenir una fiança “perquè sí” no està permès i deixaria oberta la possibilitat de poder reclamar el retorn judicialment.
2. Els increments anuals de l’IPC o altres impostos que haurien d’estar inclosos a la quota de la renda i no hi són.
No es pot modificar el preu del lloguer a causa de la pujada o baixada de l’IPC, és a dir, el propietari no pot aplicar aquest índex al seu propi benefici, si hi ha una rebaixa de l’IPC i el propietari o l’administrador no l’aplica, aquest podrà ser reclamada per part de l’arrendatari. Avís important, sempre per escrit.
En cas d’altres impostos, aquests han d’estar inclosos a la renda, en cas contrari, hauran d’estar especificats al contracte. L’arrendatari no haurà de pagar cap impost que el propietari no hagi liquidat prèviament. El propietari sempre haurà de demostrar que ja l’ha liquidat i després sol·licitar el pagament a l’arrendatari.
3. L’acabament del contracte de lloguer i la pròrroga/renovació del mateix contracte al mateix llogater (arrendatari).
Després dels 3 anys de lloguer, la Llei permet un ANY MÉS de pròrroga, cansades n’estem les advocades de veure llogaters on “gràcies a la bondat de l’administrador de finques o del propietari” els hi ha deixat allargar el contracte un, tres o sis mesos més. Aquesta pràctica és il·legal, la Llei especifica una pròrroga d’UN ANY.
De la mateixa manera que s’ha instaurat la mala praxi de renovar el contracte al mateix llogater i apujar-li dues o tres vegades més el lloguer, és una condició que hauria d’estar pactada en el contracte, desgraciadament no es fa i la Llei ho permet.
4. L’exigència de fiança (l’establer-ta legalment per la Llei) i a més un dipòsit.
La Llei disposa que la fiança ha de ser d’UN MÉS, sí que és veritat que no estableix un mínim ni un màxim en el dipòsit de garantia. Això provoca que molta gent i sobretot els joves amb els sous precaris que, no puguin accedir a l’habitatge, ja que, molts propietaris i/o administradors de finques, són capaços de demanar fins a mig any de quotes de lloguer de dipòsit.
5. L’obligatorietat del propietari a dipositar la fiança a l’INCASÒL.
Aquesta arma és l’única que encara disposa l’arrendatari per a lluitar en contra dels abusos del propietari i de l’administrador de finques. La fiança HA D’ESTAR ingressada a l’Institut Català del Sol, és una manera de garantir el retorn un cop finalitzat el contracte de lloguer. Segons l’article 36 de la LAU (Llei d’Arrendament Urbans), a partir d’haver passat un mes de no retornar-la, l’arrendatari tindrà dret a demanar interessos de demora de la fiança al propietari.
El no dipositar la fiança a l’Incasòl pot comportar greus sancions pel propietari.
6. Que el lloguer consti com a temporal tot i que s’ha llogat com a habitual.
La finalitat de fer aquest canvi de concepte està que el propietari pot decidir amb més freqüència si renova o no el lloguer a l’arrendatari. Aquesta pràctica provoca al mateix temps augments injustos a la quota de lloguer.
Aquests són alguns dels exemples que ens trobem els advocats que revisem, demandem o redactem els contractes de lloguer, però no són els únics, n’hi ha molts més exemples de situacions abusives.
En conclusió, la Llei d’Arrendaments Urbans que tenim els catalans en l’actualitat és d’àmbit estatal, és a dir, que la competència és de l’Estat i el Govern de Catalunya en aquest cas, no pot ni reglamentar-la ni canviar-la. És una llei justa? Té equilibri entre les parts? Al meu pensar, NO.
Com es podrien minimitzar els danys i equilibrar les posicions mentre no tinguem la nostra Llei d’Arrendaments Urbans pròpia? La resposta és fàcil i clara, fonamentar els contractes delloguer personalitzats, deixar fora de mercat els models, formularis i contractes tipus que s’estan utilitzant en l’actualitat, donar més presència a la mediació entre el propietari i l’arrendatari, donar veu i explicar les normes del joc a totes dues parts per a saber a què s’atenen.
Només fent-ho així podrem aconseguir que el DRET a l’HABITATGE torni a ser un DRET FONAMENTAL i deixi de ser un luxe.
Núria Sánchez March
Comissió sectorial de Justícia
Esquerra Republicana
justicia@esquerra.cat
Sempre hi ha hagut dues possibilitats per a poder accedir a l’habitatge. La primera és comprant l’immoble i la segona és llogant-lo.
La primera opció sempre ha estat per una gran quantitat de persones, l’última després d’uns anys llargs d’haver llogat i la segona, fins ara, podia ser possible tenir-la de llarga durada per qui no podia accedir ni al principi ni al final a la compra o simplement, no volia.
Portem 10 anys de crisis que, segons molts experts, encara no ha acabat i ni tan sols som al punt de veure-la acabar, però aquesta crisi a part de repercutir econòmicament a la població, ha repercutit en el retall i l’eliminació de molts drets FONAMENTALS de les persones, drets tan FONAMENTALS com és el de l’HABITATGE.
Tota bèstia té l’instint de buscar o fer-se la seva cova, nosaltres no som menys, ans el contrari, tot ésser viu, vol, busca i fa la seva cova, el seu racó de protecció envers els altres i que li dona i li garanteix la seguretat que l’instint ens fa buscar.
La meva pregunta és la següent, què passa quan aquest dret que fins fa uns anys estava més o menys cobert passa a ser un luxe?
Anem a definir la paraula luxe, si busquem al diccionari, es defineix com; cosa que és costosa o sumptuosa.
Tots tenim al cap que l’habitatge de compra pot arribar a ser costós o sumptuós, però què passa quan quasi el 100% de l’habitatge de lloguer passa a ser costós i sumptuós i deixa sense possibilitats a l’accés a la majoria de persones que fins fa uns anys hi podien accedir?
La població ha vist com el DRET a l’habitatge ha quedat reduït i quasi destruït, i no tan sols això, a més a més, s’ha posat “de moda” la mala praxi per part dels professionals, afavorits per un canvi de Llei que a més de protegir, castiga a les persones que fins ara volien, podien o pensaven llogar.
Us posaré uns exemples de casos de clàusules abusives que els professionals del dret ens trobem a l’hora d’analitzar un contracte de lloguer realitzat o pel propietari (sense tenir cap coneixement de dret contractual) o pel professional de les finques (que en teoria, hauria de tenir més coneixement, ja que s’hi dedica).
1. Que l’arrendatari (el llogater) hagi de pagar els desperfectes i l’arrendador (propietari) no retorni la fiança.
Estem davant d’una pràctica cada cop més estesa i quina casualitat que a més alta la fiança o dipòsit, més possibilitats que aquests mateixos no siguin retornats per qualsevol excusa per part de l’arrendador (propietari) o administradors de finques. La Llei deixa molt clar que és el propietari és qui s’ha de fe càrrec de tots els desperfectes de desgast de l’habitatge, com ara la pintura a les parets, el terra o les instal·lacions elèctriques, de gas o aigua. L’Arrendatari haurà de tenir molt present que tota prova gràfica de l’estat de l’immoble només accedir al mateix és vàlida i no tan sols això, tota comunicació tant amb el propietari com amb l’administrador de finques ha de ser per escrit. Un whatsapp, un correu electrònic o una carta certificada poden trencar moltes presumpcions i sobretot, deixar constància de l’estat i el reclam de qualsevol desperfecte que hi pugui haver a l’immoble.
Per part del propietari o l’administrador de finques, han de tenir clar, que no es podrà retenir fiança o dipòsit per desperfectes a l’immoble que no quedi documentalment demostrat, quedar-se o retenir una fiança “perquè sí” no està permès i deixaria oberta la possibilitat de poder reclamar el retorn judicialment.
2. Els increments anuals de l’IPC o altres impostos que haurien d’estar inclosos a la quota de la renda i no hi són.
No es pot modificar el preu del lloguer a causa de la pujada o baixada de l’IPC, és a dir, el propietari no pot aplicar aquest índex al seu propi benefici, si hi ha una rebaixa de l’IPC i el propietari o l’administrador no l’aplica, aquest podrà ser reclamada per part de l’arrendatari. Avís important, sempre per escrit.
En cas d’altres impostos, aquests han d’estar inclosos a la renda, en cas contrari, hauran d’estar especificats al contracte. L’arrendatari no haurà de pagar cap impost que el propietari no hagi liquidat prèviament. El propietari sempre haurà de demostrar que ja l’ha liquidat i després sol·licitar el pagament a l’arrendatari.
3. L’acabament del contracte de lloguer i la pròrroga/renovació del mateix contracte al mateix llogater (arrendatari).
Després dels 3 anys de lloguer, la Llei permet un ANY MÉS de pròrroga, cansades n’estem les advocades de veure llogaters on “gràcies a la bondat de l’administrador de finques o del propietari” els hi ha deixat allargar el contracte un, tres o sis mesos més. Aquesta pràctica és il·legal, la Llei especifica una pròrroga d’UN ANY.
De la mateixa manera que s’ha instaurat la mala praxi de renovar el contracte al mateix llogater i apujar-li dues o tres vegades més el lloguer, és una condició que hauria d’estar pactada en el contracte, desgraciadament no es fa i la Llei ho permet.
4. L’exigència de fiança (l’establer-ta legalment per la Llei) i a més un dipòsit.
La Llei disposa que la fiança ha de ser d’UN MÉS, sí que és veritat que no estableix un mínim ni un màxim en el dipòsit de garantia. Això provoca que molta gent i sobretot els joves amb els sous precaris que, no puguin accedir a l’habitatge, ja que, molts propietaris i/o administradors de finques, són capaços de demanar fins a mig any de quotes de lloguer de dipòsit.
5. L’obligatorietat del propietari a dipositar la fiança a l’INCASÒL.
Aquesta arma és l’única que encara disposa l’arrendatari per a lluitar en contra dels abusos del propietari i de l’administrador de finques. La fiança HA D’ESTAR ingressada a l’Institut Català del Sol, és una manera de garantir el retorn un cop finalitzat el contracte de lloguer. Segons l’article 36 de la LAU (Llei d’Arrendament Urbans), a partir d’haver passat un mes de no retornar-la, l’arrendatari tindrà dret a demanar interessos de demora de la fiança al propietari.
El no dipositar la fiança a l’Incasòl pot comportar greus sancions pel propietari.
6. Que el lloguer consti com a temporal tot i que s’ha llogat com a habitual.
La finalitat de fer aquest canvi de concepte està que el propietari pot decidir amb més freqüència si renova o no el lloguer a l’arrendatari. Aquesta pràctica provoca al mateix temps augments injustos a la quota de lloguer.
Aquests són alguns dels exemples que ens trobem els advocats que revisem, demandem o redactem els contractes de lloguer, però no són els únics, n’hi ha molts més exemples de situacions abusives.
En conclusió, la Llei d’Arrendaments Urbans que tenim els catalans en l’actualitat és d’àmbit estatal, és a dir, que la competència és de l’Estat i el Govern de Catalunya en aquest cas, no pot ni reglamentar-la ni canviar-la. És una llei justa? Té equilibri entre les parts? Al meu pensar, NO.
Com es podrien minimitzar els danys i equilibrar les posicions mentre no tinguem la nostra Llei d’Arrendaments Urbans pròpia? La resposta és fàcil i clara, fonamentar els contractes delloguer personalitzats, deixar fora de mercat els models, formularis i contractes tipus que s’estan utilitzant en l’actualitat, donar més presència a la mediació entre el propietari i l’arrendatari, donar veu i explicar les normes del joc a totes dues parts per a saber a què s’atenen.
Només fent-ho així podrem aconseguir que el DRET a l’HABITATGE torni a ser un DRET FONAMENTAL i deixi de ser un luxe.
Núria Sánchez March
Comissió sectorial de Justícia
Esquerra Republicana
justicia@esquerra.cat