El Gobierno Espanyol amb el Reial Decret 463/2020, de 14 de març on declara l’estat d’alarma per a la gestió de la situació de crisis sanitària ocasionada pel COVID-19, ha establert una sèrie de proteccions per a propietaris d’immobles amb hipoteques, però què passa amb els que estem de lloguer o tenim un pis en propietat i el tenim llogat? Quines mesures ha establert?

Doncs la resposta és clara i senzilla, CAP, no entra a valorar tota la gent que està de lloguer, que es quedarà sense feina, i deixaran de pagar lloguers a d’altres persones que el pis de lloguer és el seu ingrés, jubilació o forma d’estalvi per una jubilació no garantida per l’estat, el Gobierno Espanyol parla de deixar en mans dels/les propietaris/es la decisió i s’empara a la seva bona voluntat per a que puguin prendre les decisions que creguin més adients.

Ara bé, com advocada i no només sóc jo, sinó que, en som molts els professionals i les professionals que ens preguntem, sabran els/les propietaris/es i els/les administradors/res actuar emparats a la bona voluntat? Sabran com aplicar la llei? Sabran solucionar els conflictes sense elevar-los al nivell judicial? Això encara no se sap, només és qüestió de temps, un cop, aixecat el confinament, tindrem el còmput de quants contractes acaben amb demandes als nostres despatxos.

En la disposició addicional quarta del Reial Decret s’estableix que els terminis de prescripció i caducitat de qualsevol acció i dret quedaran suspesos durant el termini de vigència de l’estat d’alarma i, en el seu cas, de les pròrrogues que s’adoptin. El còmput de terminis no inclou terminis civils contractuals.

A partir d’aquí, anem a imaginar un cas pràctic d’una finalització de contracte de lloguer el dia 1 d’abril o en mesos posteriors.

Què pot fer el/la propietari/a?

Donar peu a l’aplicació de la pròrroga forçosa, és a dir, què significa la pròrroga forçosa? Aquesta s’aplica quan: article 10 de la LAU; arribada la data del venciment del contracte, un cop transcorregut el termini de duració del mateix, si cap de les parts hagués comunicat res a l’altra, com a mínim amb un mes d’antelació a aquella data, la seva voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals (...). Aquesta seria la norma bàsica, però què passa si sí hi hagués hagut aquesta comunicació tal i com estableix l’article 10? La resposta és ben senzilla, l’arrendatari/a, és a dir, qui té llogat el pis, no el pot abandonar perquè no vol, sinó que hi ha una causa major què li impedeix complir amb el que s’ha estipulat en el contracte. En aquest cas, el Codi Civil estableix en el seu article 1105, que l’incompliment por ser degut a una causa no imputable al/la deutor/a (arrendatari/a), en aquest cas, el/la mateix/a quedaria alliberat/da i no haurà de respondre, què vol dir, que el/la propietari/a no pot culpar de l’incompliment d’abandonar l’immoble en la data fixada al/la mateix/a, ja que, no és per voluntat pròpia, sinó que, hi ha una causa major, com és el confinament decretat pel Gobierno, què impedeix aquesta marxa voluntària.

A partir d’aquí, quines opcions li queda al/la propietari/a? En primer lloc, si veu que a causa d’aquest estat d’alarma i confinament, en els propers mesos o dies li ha de comunicar a l’arrendatari/a que ha de marxar i/o ja hauria hagut d’abandonar l’immoble, si no és decisió de l’arrendatari/a que el/la mateix/a vol deixar el pis, o, pot posar en pràctica la pròrroga forçosa i consensuar amb el/la mateix/a l’allargament del contracte per un any més o fer de manera consensuada també un ajornament de la rescissió i pactar amb l’arrendatari/a continuar dins l’immoble amb el pertinent pagament del lloguer el temps que duri aquest confinament, fent que tots els drets i obligacions quedin protegits. El/la propietari/a continua rebent el preu del lloguer i l’arrendatari/a continua tenint un sostre on quedar confinat/a. Aquests pactes sempre hauran de ser per escrit i comunicats, al poder haver problemes de notificació per via de correu ordinari, el més convenient seria o un correu electrònic o un missatge de whatsapp, el més important és que ha de quedar constància per escrit de l’acord.

Què passa si durant el confinament el/l’arrendatari/a té problemes per pagar el lloguer del seu habitatge?

En aquest cas es podria aplicar la doctrina “rebus sic stantibus”, aquesta regla permet la rebaixa de la renda en el lloguer de béns productius que no derivin de riscos del propi negoci, exigeix a més a més, que la pèrdua de rendiments s’origini per casos fortuïts extraordinaris o/i imprevistos, fets que no s’haguessin pogut preveure per les parts.

La sentència del Tribunal Suprem (Civil), sec 1ª, S 30-06-2014, núm. 333/2014, rec. 2250/2012, estableix diversos punts pels quals aquesta doctrina es podria aplicar a la situació de pandèmia del coronavirus:

1.Aquesta aplicació no suposa una ruptura o singularitat respecte al que ja s’havia pactat en el contracte d’arrendament (pacta sunt servanda), ni tampoc de l’estabilitat o manteniment del mateix.

2.Això no vol dir que en aquests casos de pandèmia el que s’hagi pactat en contracte quedi apartat, sinó que hi ha una impossibilitat per poder-ho complir, havent‘hi voluntat. Estem parlant d’un cas imprevist i aliè que fa impossible poder complir el que ja s’havia establert en el contracte.

3.Que les parts fora del que es va pactar en el contracte hauran d’acollir-se al principi de bona fe i adaptar o revisar les noves circumstàncies d’acord al canvi operat, podent continuar amb la vida del contracte.

El deutor no vol “alliberar-se”de complir de la seva obligació per la circumstància de l’existència de l’estat d’alarma, sinó que, vol complir quan pugui, amb l’aplicació d’aquesta doctrina, el que es vol evitar són els efectes derivats de l’incompliment en els contractes celebrats entre les parts.

Què passa si durant el confinament l’arrendatari/a té problemes per pagar el lloguer del seu local?

Pel que respecta a contractes de lloguer de local de negoci aquest impacte es materialitza en un greu perjudici per a l’arrendatari/a consistent en la impossibilitat o en l'extrema onerositat sobrevinguda del pagament de la renda inicialment pactada, a conseqüència de l'enfonsament en la facturació del negoci de l’arrendatari/a com a conseqüència directa de les externalitats negatives del Coronavirus.

Davant aquesta tessitura, es planteja el dubte de si l'arrendatari/a pot exigir una modificació del contracte consistent en un ajust temporal de la renda inicialment pactada per a pal·liar el gran desequilibri que té el seu negoci sofert per un esdeveniment de força major, i en el pitjor del casos, la suspensió del contracte o la seva resolució.

En aquest cas, ens trobem en el mateix supòsit que en els lloguers d’habitatge, es podrà acudir a la clàusula “rebus sic stantibus” que permetrà al deutor minorar l’impacte negatiu d’un risc que no ha pogut assignar-se en el contracte a ninguna de les parts pel seu caràcter imprevisible i que fa excessivament onerosa i desproporcionada la seva obligació respecte de la contraprestació que rep l’altra part.

En conclusió, n’hi ha tantes solucions com propietaris/es i arrendataris/es vulguin posar sobre la taula, només hi haurà d’haver enteniment entre elles per mantenir viu el contracte signat en el seu moment sense haver d’acudir a la seva rescissió o als procediments judicials.

Núria Sànchez March

Secretària general de la sectorial de Justícia

justicia@esquerra.cat